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存量商品房变身保障房,“回购”能否实现共赢?

信息来源: 本站
发布时间:2015-05-22

   

    央广网北京5月21日消息,据中国之声《央广夜新闻》报道,近日,江苏、四川、山东、湖南、福建等一些地方政府部门正在积极推进存量商品房改为保障房:力求既能化解商品房的库存,又能破解保障房的资金短缺问题。

  3月底,国土部、住建部联合发布通知,提出“进一步加大住房保障货币化工作力度,将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。”

  国家统计局发布的数据显示,房地产市场仍然处于调整期,截至4月末,全国商品房待售面积65681万平方米,比3月末增加682万平方米,其中住宅待售面积增加330万平方米。

  去年曾参与过保障房项目第三方评估的国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为,将保障性住房安居工程和消化库存结合,是一个可行的方案,“对于已经建成的项目,反正开发商要去库存,就不用去新建了。我们的土地是有限的,这样可以让资源更加有效的配置。”

  当前,主要有三种方式推进存量商品房改保障房,第一,政府部门直接回购社会房源,以不同方式提供给住房保障对象﹔第二,不以任何方式组织房源,以货币补贴的方式,鼓励住房保障对象购置社会存量商品住宅﹔第三,政府部门为棚改居民和房企牵红线,集中组织房产推介会或组织团购,以货币安置的方式支持棚改居民购置位置合适和价格较低的房源。

  商品房与保障房,一个专盯市场;一个专供保障,“回购商品房”实施以来,在各地究竟取得了怎样的反响与成效,这一政策又有怎样的施行前景呢?

  吉林长春:商品房转保障房可试点先行 可以购房补贴形式为主

  吉林长春某楼盘销售总监马经理认为,其实可以进行试点先行,这样可以“在合作中总结出更多经验和一些问题,对于以后大规模的商品住房转变成保障性住房进行整理和梳理。任何一个企业都是追逐利润点,只要利润点够的话,谁都愿意去投资运营这件事。”

  而对于试点的选择,马经理认为,也应该可以具有一定的针对性,在一些企业规划拿地,已经存在资金链断裂,包括库存体量大,定位不合理时,政府可以出面帮助企业解决这些问题,而且还可以解决保障性住房的问题,实现双赢。”

  而对于合作形式,马经理更倾向采取购房补贴,“这样整个小区品质不下降,一分钱一分货,第二点也保证我们之前业主居住的心理环境。”

  河北邯郸:市场现有小户型房子较少 与政府计划购买量差距较大

  在河北省邯郸市,今年4月29日出台了关于进一步促进房地产业平稳健康发展的若干意见,邯郸市保障性住房管理中心保障科科长孔红梅介绍,邯郸市从2011年就开始执行新建商品房按10%比例配建保障房,其中5%的廉租房、5%的公租房,政策规定这些建成后必须无偿移交给政府。

  在若干意见中规定,减少政府投资集中建设的保障房,将以集中建设保障房为主转向商品房配建、购买符合条件的库存商品房及发放补贴等多种方式并存的模式。主城区停建、缓建部分集中建设的保障房项目,腾出部分保障房专项资金购买符合条件的库存商品房作为保障房,提高保障性住房供给效率。

  但这样导致的问题,就是目前市场上小户型的房子比较少,“我们统计了一下,主城区这块就60平米以下的基本竣工的现房比较少,就是几百套,距计划购买的量还是相差比较大”。

  安徽蚌埠:政府只可给出回购“合理价” 无法满足开发商需求“最高价”

  在安徽蚌埠, 住建委住房与发展保障科科长刘兵认为,蚌埠市目前只能采取政府购买开发商期房的方式,来解决城市保障房的需求, 尽管是购买期房,需要按照保障房需求的面积单独建设,在目前房地产下行压力较大的情况下,还是有开发商在经过测算后表示愿意参与,“来投的还是不投的他们都有两个理念,他们首先肯定这是对他们有好处的,因为当前大的背景下房地产市场不是很景气,因为我们是按照进度付款相当于团购,这样的话盖的积极性是很高的,之所以有的没有来投标,就是因为价格问题,而政府他最终只能给你合理价,而不是最高价,开发商要的是最终的最高价。”

  刘兵坦言,目前蚌埠计划在市区采购的918套小户型商品房作为公租房,需要考虑的问题很多,比如不能把保障房、公租房集中一个小区,那样会影响开发商商品房的出售,同时还要求开发商必须是拿到土地,有开发证明且保障8月份开工,一切都符合的情况下,还要看政府给的价格,开发商是否愿意参与。尽管目前已有两家企业中标,但二期的招标压力很大。

  江苏南京:共有产权房促保障性住房实现大并轨 梯度退出完善住房保障机制

  在江苏南京,推行了《关于推进南京市住房保障体系转型的实施意见》等新政,南京市住房和城乡建设委员会主任李真介绍,推出“共有产权房”后,南京市的保障性住房将实现大并轨,即将现有的住房保障品种整合为货币补贴、住房租赁、产权购买三类,建立以共有产权为核心的购买型住房保障制度,完善住房保障体系。

  “保障对象即可承租公租房,也可申购共有产权保障房,尤其是低收入住房困难群体,即可选择承租公共租赁住房,申购共有产权保障房,同时也可以自行去市场租房,领取租赁补贴,对征收拆迁的安置,我们拓宽了安置渠道,即可选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换,符合规定条件的,还可选择共有产权保障房,以及公共租赁住房等多种租赁形式。”

  《南京市保障性住房共有产权管理办法(试行)》中明确,共有产权房是指保障对象按出资金额比例,与政府委托部门或机构按份拥有产权的保障性住房。其保障对象是指江南六区范围内,家庭收入、财产、车辆、住房状况等符合特定条件的家庭,并对中低收入住房困难家庭细化了认定标准。

  值得注意的是,新政还对新就业人员和外来务工人员保障降低了门槛,同时完善了退出机制。

  “退出”是当前住房保障的突出难题。对此,新政规定承租对象不再符合保障条件的,实行梯度退出,可责令其直接退出现有保障方式,由相关部门调整租金收缴或补贴档次,直至不予补贴等方式,予以退出。

  政府回购可否消化商品房库存 新规实施问题颇多

  那么政府回购,对消化库存到底能起到多大的效果?业内人士认为,关键看政府回购的价格。

  “一些房地产企业之所以愿意提供部分房源作为保障房房源,主要是希望规模销售降低成本,并及早回笼资金。政府回购一部分房源,对于存量房较多的开发商来说也是好事,但对整个市场来说会有负面影响。”

  开发商王铮认为,“开放商基本是银行贷款的,至少不会全亏。房地产是固定资产,盘活了对大家都有好处。对市场可能不是很好,因为它价格比较低,拿进去再卖出来的话对市场波动会比较大。”

  王铮认为,将在售的商品房改为保障房,房产商最担心的还是管理问题。

  目前部分城市还缺乏规范的操作细则,尤其是如何选择房源和定价方面难以把握。

  三明市住建局保障科小肖告诉记者,把商品房变保障房并不是简单魔术,而是要通过选址、定价、配套等关口,这给他们的工作带来了难度。“国家的政策都比较原则,细化的东西肯定需要各地自行根据当地的情况来制定,在操作细节上我们可能目前还是做得不是太到位。”

  同时,小肖告诉记者,目前,将商品房改为保障房在定价方面已经出台细则,将房产价格定为市场价的70%-80%,但由于房价变动不是由他们掌控的,当房价出现大幅度变化时,房价也使得他们难以把握。

  最后,以往申请保障房需要进行严格的审批过程,而这漫长的申请审批期让大多数市民都难以接受。而现如今,将商品房改为保障房政策一出,涉及的工作部门也将更多,流程也会更加繁琐耗时。“现在主要就是因为我们审查的部门牵扯的比较多,流程、环节也比较多,衔接上可能会有一些问题,比如我们不是要进行多部门的联合审查,需要很多银行啊、证券、保险啊、这些部门配合,但我们目前都是通过手工、人工送,手工查的这些方式,中间的衔接肯定会有一些问题。”

  市民或担心居住小区品质下降 商品房改保障房价格仍是关键

  针对这一政策,市民又有怎样的反应呢?

  许多用户担心小区品质会有所下降。对于住户有这样的担忧,宁波市保障房中心方面也向记者透露,应该会考虑在一个小区内采购几个单元,而不会很大规模地集中在一个小区内。

  而对广大住房者来说,最关心的莫过于房价,王振华说,原来保障房卖起来可能只卖几千块,你这个商品房卖起来上万块,差价这么大,怎么补赔呢?

  此外,从市面上看,商品房的面积,普遍高于保障房的面积,如果没有明确的政策出台,他们也不敢贸然行事。

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